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浅析租赁期间添附物的处理方式

上海市司法局 发布于:2016-03-23 分类:常见问答
我认为,首先从法律规定来看,《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定:承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。此条文中的两处“同意”,应该仅指明确、明示的同意,不包括默认、默示的同意。因为承租人的添附行为将使租赁物产生变化,使租赁物的价值发生变化,直接影响出租人的利益,另一方面,承租人添附行为必然产生花费,添附物的将来归属也必然影响承租人的利益。鉴于添附行为本质是租赁合同之外双方达成的一个新的协议,对双方利益均有重大影响,所以合同法第二百二十三条所述的“同意”,应该是明确的同意。而且 “出租人同意”的举证责任应由承租人承担。从此条文也可以看出,出租人不但不用赔偿承租人的损失,反而出租人可以要求承租人赔偿因承租人私自增设他物而造成的损失。比如出租人未经承租人同意,对租赁房屋进行改扩建,导致房屋受损的,承租人不但应该恢复房屋原状,如果无法恢复原状,还应该赔偿出租人的损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十三条规定:承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用,由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第86条规定:非产权人在使用他人的财产上增添附属物,财产所有人同意增添,并就财产返还时附属物如何处理有约定的,按约定办理;没有约定又协商不成,能够拆除的,可以责令拆除;不能拆除的,也可以折价归财产所有人;造成财产所有人损失的,应当负赔偿责任。最高法院的上述司法解释与合同法的规定是一脉相承的。    从常理上分析,承租人在租赁别人的土地上建设房屋,应当预见到租赁合同到期后,应当恢复租赁土地原貌并归还给出租人。而不能在承租人未明确表态的情况下,采取无所谓的态度建设。况且本案中的被告建设时也未取得规划、建设等部门审批,所建设的房屋属于违法建筑,以这种违法建筑要求原告即出租人进行赔偿,于法无据。    综上,如果被告张周提出反诉,要求原告对其建筑物进行赔偿或者补偿,人民法院应驳回其诉讼请求。(文中自然人人名为化名)
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