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及时拆除老厂房 合理补偿承租人

上海市人民调解协会 发布于:2017-10-15 分类:司法行政专业案例

案情简介

上海某工贸有限公司是庆丰村民奚某个人投资兴办的民营企业,座落在龙东大道和G1501公路的交叉处。该企业占地面积8亩,厂房有证建筑面积1600平方米,中石油油汽管道埋设于企业围墙西侧。由于G1501公路跨线立交桥扩建工程,不能影响中石油油汽管道,跨线立交桥出口东移8米,且该企业被列入建设用地减量化,必须在2015年底之前拆除。

2014年11月,上海某工贸有限公司业主奚某将企业厂房租赁给上海某物流有限公司作仓库使用,并与上海某物流有限公司业主张某签署了一份《厂房承租协议》,租赁期限20年,从2014年12月1日至2034年11月31日;年租赁费58万元。

2015年10月初,合庆镇开展G1501公路以东环境综合治理工作,凡G1501公路以东的企业全部纳入建设用地减量化范围,在2015年底前拆除。奚某接到村委会《告知书》,上海某工贸有限公司厂房要在12月底前完成拆除任务,清除地面和地下下障碍物,不拖合庆镇环境综合整治任务的后腿,确保G1501公路跨线立交桥扩建工程的顺利推进。奚某接到了村里关于厂房拆除的通知后,他马上表示:“支持国家重点工程建设,我们企业义不容辞,责无旁贷。”他立即把拆除的要求告知承租方——上海某物流有限公司业主张某,要求他在一个月内搬走物品,清空厂房。因某物流公司与某工贸有限公司签署的厂房租赁合同时间为20年,但从签约以来,实际使用时间却不满一年。某物流公司业主开出了赔偿经济损失200万元的要求。其中包括:厂房装修50万元、违约金100万元、设备搬迁费30万元、停业损失费10万元、人员安置费10万元。此项赔偿遭到奚某拒绝,张某也当场表示拒绝搬迁。奚某认为,厂房拆除是为了支持国家重点工程建设,而承租方抓住我方“违约”乘机敲一笔钱。于是其要求村人民调解委员会予以调解。

 

调解过程

此案案情看似很简单,调解起来却非常复杂。但时间等不起,我开始进入角色。

承租方张某认为:与奚某签订《厂房承租协议》,租赁期限20年,实际使用的时间却不满1年。出租方违约在先。现在收到的除了搬迁通知外,作为房屋承租人对厂房拆迁事宜一概不知。

在调解过程中,我根据双方提出的要求,一项一项进行耐心调解。既要考虑出租方的利益,又要维护承租方的自身权益。

我仔细阅读了《厂房租赁承包合同》,第七条约定:“凡因发生严重自然灾害、政府征地或其他不可抗力致使任何一方不能履行本合同时,遇有不可抗力的一方,应在三十日内提供不可抗力的详细情况,遭受不可抗力的一方免除赔偿。”由于G1501公路跨线立交桥扩建是国家重点工程,某工贸有限公司企业拆除,必然会导致与物流公司的租赁关系的终止。奚某创办的工贸有限公司必须如期拆除,属“不可抗力”。由此看来,张某提出的赔偿100万元违约金的要求是没有法律依据的。经过我耐心宣传和解释,承租方张某同意出租方不承担违约责任。

承租方提出的关于赔偿厂房装修费用50万元的诉求,依据最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》,第86条规定:“非产权人在使用他人的财产上增添附属物,财产所有人同意增添,并就财产返还时附属物如何处理有约定的,按约定办理;没有约定又协商不成,能够拆除的,可以责令拆除;不能拆除的,也可以折价归财产所有人,造成财产所有人损失的,应当负赔偿责任”。承租方在使用前,对厂房进行了简单装修,但在签署的《厂房租赁承包合同》上,没有赔偿约定。依据相关法律规定,按照评估价格,由出租方对承租方予以适当补偿。对此,厂房出租方和承租方都无异议。

通过耐心调解,出租方和承租方达成了共识:某工贸有限公司是厂房所有人,拆除协议由出租方——某工贸有限公司法人代表奚某与政府签署。有关厂房、速迁奖金和出租方原有资产等内容的补偿,应归出租方所有;有关停业损失、搬迁费用、人员安置等费用,由出租方按原来约定和评估价格,对承租方给予补偿。经合情合理的测算,出租方应补偿承租方45万元整。调解成功,双方在调解协议上签名,承租方在一个月内对承租厂房进行了清空。合庆镇政府于11月中旬与某工贸有限公司业主奚某签署《实施建设用地减量化拆除协议》。12月20日,该公司全面完成了拆除,比协议签定的日期提前了5天。

 

调解心得

作为一名村委会主任兼任人民调解员,更要发挥自身的工作优势,有效地化解各类纠纷矛盾,最大限度地增加和谐因素,最大限度地减少矛盾纠纷,与村民共建和谐社会。通过成功调解本案,我认识到当好一名人民调解员必须做到以下几点:

一、热爱本职工作,乐于当和事佬 。本案与一般的民事纠纷案不同,涉及国家动迁方面的法律、法规和政策,房屋出租方要求我调解这起矛盾纠纷,是对我的信任。作为我,首先要具备为人民服务的思想观念,乐于奉献,甘当社会矛盾的化解员、和事佬。面对困难不能退,面对邪恶不能怕,无怨无悔献力量。

二、学习政策法律,依法依规调解。每调解一起纠纷,就是一次学习法律、法规和政策的过程。本案涉及房屋租赁合同纠纷,首先自己要学懂弄通与房屋拆迁方面的法律、法规和政策,使自己业务水平和工作能力能够驾驭矛盾纠纷。在矛盾纠纷的调解过程中,始终贯穿和体现法律的精神,遵循社会公德,依法依规调解纠纷。

三、进行调查研究,掌握调解纠纷的切入点。本案调解过程中,我始终深入实际、调查研究,及时发现纠纷苗头,控制事态的扩大发展。掌握纠纷的起因、特征、实质,以及纠纷双方当事人的性格。并按照法律、法规、政策,对症下药,解决好纠纷。掌握纠纷的发生全过程,用事实说话,用证据说话,善于思考问题,找准解决问题的切入点。

四、运用技巧,化解矛盾。在调解不同类型的纠纷时,除了要运用不同的调解方法,还要根据纠纷的具体情况采用不同的调解技巧,包括语言技巧、方法技巧等,掌握纠纷当事人的心理特征,对症下药,对纠纷当事人以诚相待,耐心细致做工作。只要我们对群众的每一件求助都做到真心对待,为群众着想,并以诚心换取群众的知心和真心,群众就会相信我们的调解组织,相信我们的调解人员,就能提高纠纷的调解成功率,同时也能防止纠纷激化和转化,增强社会的稳定。把调解方法和调解技巧有机结合起来,有助于达到事半功倍,顺利完成调解工作的目的。

 

 

(浦东新区合庆镇庆丰村人民调解委员会)

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