欢迎访问 12348上海法网

拆迁引发房产纠纷 子女相争调解析产

上海市人民调解协会 发布于:2017-10-15 分类:司法行政专业案例

案情简介

松江区某街道拆迁,当事人父母生前自有私房一套和租赁公房一套均得到了补偿费和安置房。其中,私有房补偿了10多万元,并安置二套住宅房;租赁房也取得了补偿费和安置房。儿子甲(以下简称甲)将租赁房在父母去世后,承租人父母名字改为自己的名字,并将租赁房的补偿费、安置房全部占为己有。

女儿乙(以下简称乙)和女儿丙(以下简称丙)知道后,认为被拆迁房是父母的租赁房和私房,子女都有继承权,应该均等分。甲称租赁房是公房,谁是承租人,房子就是谁的,父母过世后,承租人已改为自己,所以租赁房拆迁费、安置房是自己的;私有房的面积中8平方米也属于自己出资建造,所以8平方米的补偿费和安置房也归其所有,其余部分再进行分割。

双方为此发生争议,丙从外省家里特地来沪要求分割房产。本来准备向法院起诉,因为安置房没有全部交付,没有产权证。产权没有明确,法院无法裁判。拆迁单位要求被拆迁人在规定期限内交接安置房,过期作废。交接安置房,必须由原产权人签字,原产权人过世,由继承人签字。继承人子女甲、乙、丙因发生纠纷,意见不一致,僵持着不签字。眼看安置房交接期限临近,当事人急匆匆到松江区房地物业纠纷人民调解委员会要求调解。

本案的复杂性在于:既有拆迁纠纷,又继承关系,还有私有房屋、公有租赁房的物权性质区别,涉及的法律、法规和政策面较多,并且夹杂着亲情和诚信。

 

    调解过程

    一、查明争议事实,明确争议焦点

开始,当事人对父母的私房和租赁房如何分割存在异议。关于租赁房,甲认为租赁房承租人是自己,并且已经单方面作为被拆迁人收取了拆迁补偿款和安置房,所以坚决不同意分割。乙、丙称,其父母生前有一套私房和一套公有租赁房;父母生育二女一子;租赁房承租人是父母的,是父母的使用权;甲、乙、丙都有自己住宅房,租赁房空关,等着拆迁,大家都有份;甲却瞒着乙、丙,擅自将承租人更改到自己名下,独吞拆迁补偿费和安置房,是不合情理的,应该分一点给乙、丙。关于私房,乙、丙认为,私房都是父母造的,应该全部平分。甲称,私房的房产证上表明建筑面积只有40多平方米,而实际面积50多平方米,其中8平方米是自己出钱建造的,拆迁按50多平方米计算的,所以,8平方米属于自己的。

    本案争议焦点,集中在私房拆迁多出的8平方米补偿费和安置房以及租赁公房的补偿费和安置房是否进行分割。

双方对证据的确认:拆迁时的私房产权证记载的建筑面积和拆迁补偿面积的真实性没有异议,对拆迁时的公房租赁合同上的承租人甲名字的真实性也没有异议。

    双方对亲属关系确认没有异议。

    二、政策法规疏导,明确权利范围

我向当事人引述了有关规定和政策。

(一)关于亲属和财产关系。本案财产原属于当事人甲、乙、丙的父母遗留物,当事人基于亲属继承法律关系取得财产。依照《中华人民共和国继承法》第十条规定,遗产按照下列顺序继承:第一顺序配偶、子女、父母;第二顺序兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。被继承人夫妻死亡后,按第一继承顺序,其父母、子女是继承人,有继承权,因被继承人父母也已经先于被继承人死亡,所以,本案继承人只有子女。被继承人生育的三个子女,都在世,在没有遗嘱等情况下,均有权继承遗产,排除其他继承程序继承人。

(二)关于私房的建筑面积补偿和继承范围。依照《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;”第十六条规定:“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”第十七条规定:“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”第三十九条:“所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”

根据以上法律规定,房屋是属于不动产,私房的建筑面积以房产权证记载的为准。拆迁多补偿的8平方米,甲声称是自己出资建造的附属房,是拆迁单位给予的产权证建筑面积记载以外的自建房照顾性补偿;乙、丙没有相反的证据否认甲的权利主张,可认定拆迁多计算的8平方米建筑面积为甲方所有,拆迁多补偿的8平方米拆迁费和安置房归甲所有,私房记载的建筑面积拆迁补偿费和安置房作为遗产继承分割。

(三)关于租赁公房权利。

1、公房不能继承。根据《中华人民共和国继承法》第三条:“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产”。《中华人民共和国物权法》第二条:“物权,是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权、用益物权和担保物权。”第四十一条:“法律规定专属于国家所有的不动产和动产,任何单位和个人不能取得所有权。”

    公房的承租人有使用权,没有所有权,所以公房不属于个人合法财产,不能作为个人遗产继承。因此,甲、乙、丙父母的租赁房不属于本案遗产继承范围。

2、公房租赁关系的改变。

依照《上海市房屋租赁条例》第四十一条第(二)项及上海市房屋土地资源管理局《关于贯彻实施<上海市房屋租赁条例>的意见(二)》第十二条规定,公有居住房屋原承租人死亡的,其生前的共同居住人在该处有本市常住户口,可以继续履行租赁合同。

甲在父母的租赁房中有户口,父母过世后,到公房管理部门变更承租人为甲,是符合《上海市房屋租赁条例》和上海市房屋土地资源管理局《关于贯彻实施<上海市房屋租赁条例>的意见》有关规定的,所以是合法取得的承租使用权。

3、拆迁的财产归属。

《城市房屋拆迁管理条例》第十三条规定,拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。

    这个规定表明,承租人在拆迁时可以与拆迁人签订协议,有权获得拆迁费和安置房。承租人获得的拆迁费和安置房,归承租人所有,属于承租人的个人合法财产。也就是说,原来的公有房屋,通过拆迁补偿、安置,承租人获得了收益,收益的财产性质从原来的公有转化为个人所有。所以,甲、乙、丙父母原来的租赁房因为承租人已经改为甲,租赁房的拆迁补偿费和安置房归甲所有。

    三、遗产界定清楚,调解达成协议

    乙、丙听了我对遗产继承、拆迁的法律、法规、政策的阐述,知道了房屋分割的原则,但是还愤愤不平:明明是父母留下的房子,甲却先下手为强,将一半拆迁费和安置房据为己有。甲则表示强硬态度,谈不成就拒绝来调解。我分别对双方作了引导,以情劝说乙、丙:“你们都是同胞姐弟,弟弟获得的财产,也是一家子,肥水没有外流;如果父母没有留下房产,大家也就没有什么财产可争了,大家能分到一点,托老人福气。你们的条件相对好一些,就作一些让步。”我提示甲:“安置房虽然分配了,但规定了交接期限,过了期限安置房就作废了。安置房的价格比市场价便宜很多,一旦机会错过,自己也会损失。你在困难时,姐姐在介绍工作等方面帮了不少忙。财产分割方面,要让姐姐心里适当平衡,不要财产在自己手里而回避矛盾。”

在我的引导下,双方重新来到调解桌前,积极提出可行的方案。因为房子没有交接,协商的方案可能出现一些不确定的因素而发生变化,遇到履行中可能出现的问题,采用有利双方的最佳方案。通过多次反复协商,并且与拆迁单位和房产商沟通,解决了案外遇到的具体操作问题,协议包括了拆迁费的分割,安置房所有权的份额分配和以后的处分、使用、出租收益等内容,防止以后履行时发生新的争议。由于丙甲在外省,来回不方便,双方还协商了履行时的委托代理、权限等。一个比较复杂的案件,得到了顺利解决,双方在房屋交接前签订了调解协议。

 

    调解心得

    要查明事实,特别是界定继承财产范围、亲属关系。

1、亲属关系明确。继承案件,当事人不能遗漏。权利人,包括继承人(其中法定继承人,可能有代为继承、转继承、遗嘱继承,婚生子女、非婚生子女,继父、继母、继子、继女等)、被赠予人等,要全面考虑穷尽,避免遗漏当事人发生后遗症。

2、争议事实清楚。要分割的财产范围要确定,当事人对有的财产已经处置或自行协商解决,调解只解决争议的财产。拆迁的房屋要当事人提供被拆迁房的产权证、拆迁协议、安置房凭证、拆迁费等书面依据,以确定财产的合法性(排除违章搭建等),明确分割的财产范围。因为考虑调解的快速、便捷,调解的证据可能不像法院诉讼要求那么全面,但要尽量让其提供证据,在笔录中详细询问当事人亲属关系和遗产分割范围,并让其作出承诺,一旦发生差错,由其承担法律责任。

    3、法律依据清晰。调解公开,依法调解,是非分明,让当事人心服口服。调解一般不像判决那么要求准确,但基本原则和框架要有的,比如财产权益的认定,权利的归属,义务的履行。其中都要涉及相关的法律规定和政策。调解员接手一个案件准备调解时,先阅看案件内容,理清适用哪些法律。法律规定不清楚的,通过翻书、上网、咨询有经验的同事、法官、律师、教授等,摘录相关条文,以备调解时向当事人阐述释疑。避免“糊涂官判糊涂案”,让当事人赢得明白,输得口服。

    4、抚平心理失衡。心理疏导,化解亲情和诚信纠葛。大多数家庭,对遗产的继承都能友好协商,互谅互让,但有的家庭会发生矛盾纠纷。近年来,随着房价暴涨,涉及房屋的遗产金额巨大,几十万、几百万甚至几千万的房产,当事人也许一辈子辛勤工作都得不到。有的继承人窥视这笔巨大的财富,先下手为强,预先利用法律采取各种手段攫取,尽可能占为己有。善良的继承人蒙在鼓里,一旦发现遗产被另一方全占或多占,心理失去平衡,你不仁我不义,亲人变仇人,亲情变悲情,一场争夺战白热化。调解这类案件的时候,要注意抚平当事人不平衡的心理。首先,说服侵占财产一方要适当分配给另一方,因为心理失衡的根源于财产被侵占,财产的适当分配,不但是取得财产,也是一种心理平衡调节。虽然遗嘱、公房租赁承租人改变符合法律规定,但其所得毕竟是同一父母的财产来源,一人独占,有失公平。其次,温故亲情,以当事人昔日的互相关怀照应为切入点,以同胞血缘为纽带,牵引化解冤仇,让案件事了怨也了。

   

 

(松江区房地物业纠纷人民调解委员会)

您使用的浏览器版本过低,可能有导致网站部分功能不可用,建议升级更换浏览器访问。 升级浏览器